Договор аренды - действуем осторожно!

В этом материалы будут рассмотрены нюансах, которые надо знать при заключении договора аренды в Чехии. Помимо собственно целей аренды, этот договор необходим иностранцам для предоставления его в Министерство внутренних дел или в полицию в качестве подтверждения регистрации их проживания в Чешской Республике. Соблюдение формальных требований, предъявляемых Министерством внутренних дел к договорам аренды, является обязательным.

Договор аренды должен быть заключен с юридическим или физическим лицом, которое имеет право распоряжаться недвижимостью, – владельцем, собственником, лицом, действующим по доверенности от собственников. В министерство или полицию вы предоставляете оригинал или заверенную копию арендного договора, договора субаренды или договора о проживании. При этом нужно иметь в виду, что оригиналы договора не требуют заверения, достаточно подписей участников договора.

Но если вы предоставляете копию, то ее нужно будет заверить у нотариуса или на почте. В том случае, если в качестве доказательства о наличии у вас жилья предоставляется договор субаренды, то необходимо одновременно с ним предоставить министерству документ, подтверждающий наличие договора аренды, при этом согласие арендодателя с заключением договора субаренды не требуется. В качестве документа, подтверждающего ваше право проживания, можно также предъявить договор аренды, где вы не являетесь стороной договора (арендатором или субарендатором), а просто вписаны в этот договор как лицо, которое будет в данной квартире/доме проживать.

Вопросы, касающиеся составления договора аренды, регулируются Гражданским кодексом Чешской Республики. Особенности аренды квартиры или дома оговорены в ГК ЧР (ст. 2235 и далее). Большинство положений, которые касаются найма жилых помещений, являются императивными, то есть действуют вне зависимости от того, что написано в договоре (закон превыше всего). Это очень важный момент, потому что на практике встречается много случаев, когда договор заключается с явными нарушениями прав арендатора (штрафы и проч.). В договорах они являются противозаконными, нарушают императивные нормы и в дальнейшем должны признаваться недействительными. Но для экономии вашего времени и денег, а также чтобы сберечь ваши нервы, рекомендуем внимательно изучать договор, прежде чем подписывать его (семь раз отмерь – один раз отрежь). Ведь в случае возникновения различного рода юридических споров вам придется доказывать, что ряд положений договора являются недействительными в силу закона, а это время, деньги и нервы. А если вы уже при заключении договора сможете указать арендодателю на расхождение пунктов договора с положениями закона, вы избежите значительного количества конфликтов. То есть знание своих прав и обязанностей – залог успешных взаимоотношений в юридической сфере.

При составлении договора аренды стороны часто забывают указать в нем некоторые важные детали, оговоренные в ГК ЧР, например, дату, когда арендатор должен получить в свое распоряжение жилье (допустим, указана дата вступления в силу договора найма, но не указана дата, когда арендатор может заехать, и между сторонами возникают разногласия), тогда закон устанавливает, что это первый день месяца, который следует за датой вступления в силу договора. Согласно закону, арендодатель должен передать арендатору жилье в состоянии, пригодном к проживанию. Однако бывают ситуации, когда стороны договорились о сдаче жилья, которое на момент подписания договора не соответствует цели аренды и требует проведения определенных работ.

Тогда в договоре обязательно должны быть прописаны права и обязанности, которые возлагаются на обе стороны. Нужно иметь в виду, что если перед заключением договора аренды вы не ознакомились с состоянием жилья и при этом арендодатель предлагал вам это сделать, то при заселении вы не имеете права ссылаться на то, что жилье не отвечает требованиям, которые к нему обычно предъявляются. Однако если перед заключением договора арендодатель не позволил вам ознакомиться с состоянием помещения, а вы не знали реального состояния арендуемого жилья, которое не соответствует характеристикам, оговоренным в договоре, то по закону вы имеете право отказаться от заселения или потребовать от арендодателя приведения жилья к нормам, указанным в договоре.

Согласно положениям ГК, вы можете это право потерять, если не воспользуетесь им сразу же после даты заселения. Если из-за состояния жилья, которое не отвечает требованиям договора, вы решили не заселяться в эту квартиру, то за то время, пока арендодатель не устранит все нарушения, вы как арендатор не обязаны платить арендную плату. Если вы уже заселились, то за все время, пока будут устраняться недостатки, вы имеете право на скидку с арендной платы.

При заключении договора аренды жилья не забывайте об императивной норме об оплате арендной платы: согласно закону она вносится до 5-го числа текущего месяца аренды (в договоре может быть установлена и более поздняя дата, но не раньше!).

Ну а теперь поговорим о самом щекотливом, но довольно четко оговоренном в законе вопросе – размере оплаты аренды. И здесь ГК на стороне арендатора: арендодатель не может разорвать договор в одностороннем порядке без оснований прямо указанных в законе. И даже, если такие основания наступят - например, если арендодатель считает, что в течение трех месяцев арендная плата не выплачивается в нужном размере, то у арендатора есть возможности защиты. В таком случае арендатор может разместить спорную сумму на депозите у нотариуса — так называемая Усхова (Úschova) и известит об этом арендодателя. В этом случае у арендодателя нет права разорвать договор и ему придется решать спор в суде.

Еще один важный вопрос — это вопрос, связанный с возможностью арендодателя штрафовать арендатора за различные правонарушения. Дело в том, что в прошлом году произошло обновление ГК, и в том числе была изменена статья 2254, которая касалась гарантийного обеспечения - ранее называвшегося кауце, сегодня в законодательстве это называется Jistota.

Эта статья была дополнена положениями о договорном штрафе (до этого было запрещено штрафовать арендатора со стороны арендодателя за какие-либо нарушения, но, видимо, все-таки законодатель посчитал, что права арендодателя недостаточно защищены). Закон устанавливает, что арендатор может заплатить Kauce – Jistotu, размер которой ограничен размером 3-месячной арендной платы и суммой штрафов. Законодатель очень обтекаемо оговорил сумму штрафа, почему-то сложив две разные категории: правовую и экономическую. Можно предположить, что если, условно говоря, Kauce составляет 20.000 крон, а размер месячного найма составляет тоже 20.000 крон, то суммарно за время действия договора арендодатель может оштрафовать арендатора на 40.000 крон. Но здесь возникает неравенство договоров, потому что один договор заключен, допустим, на год, и получается, что в течение года можно штрафовать арендатора на 40.000 крон, а другой договор, например, заключен на неопределенный срок, и получается, что за все время действия договора арендатор не может быть оштрафован более чем на 40.000 крон. Здесь нужно подождать судебную практику.

Также хочу обратить внимание арендодателей: когда заключаете договор и предусматриваете Jistotu, обязательно пропишите ситуации, когда вы ею можете воспользоваться, и какие обязанности имеет арендатор по ее возмещению.

Есть еще три момента, вокруг которых возникают споры.

I. Первый – имеет ли право прописаться в этой недвижимости арендатор без согласия арендодателя. В очень многих договорах есть пункт о праве прописки: сколько стоит и надо ли доплачивать. Встречаются договоры, в которых написано, что без согласия арендодателя нельзя прописаться. Вы должны четко уяснить, что при заключении классического договора аренды или субаренды никакой арендатор ни у какого арендодателя спрашивать право на регистрацию в данном жилье не обязан в принципе, и, как я уже говорил, при регистрации в полиции, если вы иностранец, от вас потребуют исключительно договор аренды. Ни в одном законе не сказано, что в этом договоре должно быть какое-то согласие арендодателя на регистрацию. Достаточно согласия на аренду.

II. Второй момент, вызывающий много споров. Может ли человек, который арендует недвижимость, заниматься предпринимательством в этой недвижимости? По большей части вопрос сводится к одному – можно ли в этом жилом помещении зарегистрировать адрес частного предпринимателя? Закон дает однозначный ответ: если такая деятельность не создает серьезных неудобств для проживающих в квартире или в доме, то арендатор может заниматься предпринимательской деятельностью в этом жилом помещении.

III. И третий момент – вопросы содержания животных. Статья 2258 ГК гласит, что арендатор имеет право содержать в жилом помещении животных, правда, с одной оговоркой: если это содержание не создает остальным проживающим в доме значительных неудобств. Известно много случаев, когда арендаторы начинают заниматься разведением домашних животных, что, безусловно, требует огромных затрат по коммунальным платежам и уборке помещений. Но это касается любого арендатора, который своими действиями наносит ущерб арендованной недвижимости. В любом случае домашних животных можно содержать, если у вас одна собачка или кошечка, которые не доставляют беспокойства и неудобств соседям. Нужно иметь в виду, что есть ветеринарные нормы и другие законы, определяющие права и обязанности по отношению к животным, в ряде случаев необходимо получать соответствующие разрешения, делать уведомления, платить налоги т.д.

Есть еще один часто встречающийся вопрос: по закону, если арендатор продолжает проживать и использовать помещение, допустим, в течение трех месяцев после истечения договора аренды и за это время арендодатель письменно (что очень важно) не потребовал освободить помещение, то считается после этих трёх месяцев, что договор аренды продолжен на тот срок, на который он был заключён изначально. Но не более чем на 2 года. Поэтому нужно иметь в виду, что если, допустим, первоначальный договор был заключен на год, а вы продолжили там проживать и вас никто не попросил съехать, то через 3 месяца будет считаться, что договор заключён и продолжился также на год. Естественно, новый договор будет автоматически считаться с той даты, когда закончился предыдущий договор, а не через три месяца.

Теперь поговорим по поводу расторжения договора. Это очень болезненная тема для всех. Есть расхожее мнение, что те, кто арендует квартиру, могут закончить договор аренды в любое время по своему желанию. На самом деле это неверно, так как срок окончания договора и вообще возможность его окончания урегулированы законодательством и вашим договором. И если вы в одностороннем порядке разрываете договор, то любой срок окончания договора начинает течь с первого дня месяца, который следует за месяцем, в который последовало расторжение.

То есть если вы заявите о расторжении договора 2 или 31 марта, то срок пойдет с 1 апреля и в том, и в другом случае. Вообще-то договор аренды жилого помещения разорвать достаточно сложно, причем как договор на определенный срок, так и договор на неопределенный срок. Здесь нужно иметь в виду, что договор на неопределенный срок со стороны арендодателя может быть разорван только при наличии обстоятельств, которые четко прописаны в законе, к примеру, жилое помещение понадобилось арендодателю для его собственных нужд и он письменно заявил арендодателю, что расторгает договор. Законодатель дает право сторонам разорвать арендный договор, если другая сторона не исполняет или грубо нарушает свои обязательства Арендатор может разорвать договор, заключенный на определенный срок только если обстоятельства, из которых исходили стороны при заключении этого договора, изменятся настолько, что нет разумных причин требовать от арендатора продолжать арендные отношения. Я рекомендую в договор аренды такие обстоятельства включить, чтобы уменьшить правовую неопределенность. Тогда в случае конфликта суд будет на стороне того, кто учел в договоре больше юридических тонкостей.

Например, если вы включили в договор пункт о том, что неразумно продолжать арендные отношения в случае смены места работы на другой город (работая в Праге – снимали квартиру там, а теперь вы поменяли работу и будете работать в Брно, и снимать дальше квартиру в Праге совершенно неразумно), переезда в другую страну или приобретения собственного жилья.

Ну и еще один совет: в любом случае, если вы хотите воспользоваться каким-либо своим правом на разрыв договорных отношений, рекомендуется заранее об этом предупредить противоположную сторону. Лучше быть партнерами, а не противниками, и проявлять партнерские отношения по отношению к другой стороне. Ваша задача – комфортно жить без всяких проблем, а задача арендодателя – получать деньги за ваше проживание, не создавая при этом друг другу проблем.