Аренда недвижимости в Чехии
Важная и актуальная для многих тема — особенности аренды жилья в Чешской Республике.
Ни для кого не секрет, что к аренде нужно подходить с двух сторон: есть те, кто арендует жилье, и вторая группа людей – те, кто свое жилье сдает. Постараюсь осветить наиболее важные вопросы, волнующие и арендаторов, и арендодателей.
Любой рынок аренды делится на две группы: непрофессионалы, имеющие в собственности одну или несколько квартир, и предприниматели, владеющие квартирами в больших зданиях и сдающие их на профессиональной основе. Многие конфликты, возникающие в арендной сфере, связаны именно с тем, что участники этих отношений не являются профессионалами. Например, квартиры могут находиться в частной или кооперативной собственности.
Если дом принадлежит кооперативу, а члены кооператива арендуют в нем квартиру, то сделки должны совершаться исключительно с согласия правления кооператива. Есть два действующих лица на стороне арендодателя: сам кооператив и арендатор, то есть член кооператива, арендующий у него квартиру. Чтобы такой член кооператива, арендатор, по-чешски najemce, мог вам сдать внаём квартиру, он должен получить согласие у кооператива. Выгода najemce, то есть арендатора, понятна: он сдает квартиру и получает за это деньги. А вот для кооператива в этой сделке практически нет никакой выгоды, более того, все члены правления и жители кооператива понимают, что в доме появятся совершенно посторонние временные люди. Поэтому возникает негатив со стороны членов кооператива и членов правления, и они всячески могут препятствовать заключению подобных договоров и выставлять условия, которые для вас и для арендатора будут неприемлемыми. В частности, в договор могут включить требования о тишине, отсутствии посторонних запахов, звуков и т.д, и т.п. То есть над вами все время будет висеть дамоклов меч выселения под надуманным предлогом. К тому же, как правило, договор в кооперативе не заключают на долгий срок. Всегда есть опасность, что договор не будет продлен, фактически субарендатор оказывается в положении испытуемого, возникает некий испытательный срок. И только один плюс есть у кооперативных квартир: их аренда, как правило, значительно дешевле. Поэтому, взвешивая все за и против, обязательно учитывайте риски сложных взаимоотношений с кооперативом и угрозу не продления договора.
Аренда квартиры, которая находится в частной собственности, обладает огромным преимуществом: как бы ни были недовольны вами соседи, они не могут повлиять на ваши отношения с арендодателем. Если, конечно, вы не являетесь злостным нарушителем закона и норм общественного порядка.
Теперь что касается непосредственно договора.
Вы обязательно должны заключить письменный договор аренды, чтобы потом не возникало никаких споров, у кого какие права и обязанности.
Второй важнейший момент – со стороны арендодателя по договору должен выступать только собственник, на это нужно обращать особое внимание. Очень часто бывает, особенно в среде эмигрантов, что в роли арендодателя выступает представитель собственника без его согласия и уведомления, что недопустимо в правовых отношениях. Есть варианты, когда договор подписывает представитель собственника, но на основании надлежащей доверенности. Во избежание недоразумений (при современном развитии техники можно подделать любую печать и подпись) здесь рекомендации очень чёткие и строгие: на доверенности должны быть заверенные подписи доверителя (подписи в Чехии заверяют у нотариусов, адвокатов и на Czech Point - это почта и администрации населенных пунктах). И обязательно проверяйте полномочия человека, действующего по этой доверенности, т.е. банально спросите его документы. Помимо того, что есть выписка из кадастра, надо видеть и понимать, что перед вами именно тот человек, который записан в кадастре. Нередко бывает, что собственником является жена, а договор подписывает муж, в принципе это допустимо. Потому что муж и жена могут образовывать так называемые společné jmění manželů, то есть совместную семейную собственность. Но тогда надо четко знать, что такие правомочия у супруга существуют и что действительно есть совместная семейная собственность, потому что супруги могут принять решение, что у них будет раздельная собственность.
Договор должны подписывать те лица, которые указаны в кадастре недвижимости как собственники, то есть если указано несколько собственников, должны подписать все. Чтобы не возникало юридических казусов, обезопасьте себя именно таким подходом: сколько собственников, столько подписей на договоре аренды. То же самое касается доверенности. Если есть уполномоченное лицо, т.е. поверенный, который действует от имени собственника по доверенности, требуйте от него доверенности на совершение этих действий от всех собственников. Конечно, всегда существует риск мошенничества. Поэтому, если вам сдают квартиру по доверенности, рекомендуется вступить в контакт с собственником, чтобы получить подтверждение того, что данная доверенность действительна на момент подписания вашего договора. Многие собственники не живут в Чешской Республике, и получить их координаты зачастую бывает невозможно. Поэтому, если с вами подписывают договор по доверенности, это должно вас немного насторожить, здесь требуются аккуратность и внимание к полномочиям представителя.
Бывают ситуации, когда квартира принадлежит юридическому лицу, то есть фирме. Тогда нужно знать, кто имеет право совершать сделки от имени фирмы. Чтобы это узнать, вам нужно просто зайти в торговый реестр, в котором перечислены все фирмы, это сайт https://justice.cz/, и набрать эту фирму. Там, где указаны органы управления фирмой, будет указано, кто имеет право представлять фирму и каким способом. Например, если у фирмы один jednatel, то тогда понятно, что этот jednatel представляет эту фирму и, собственно, имеет право действовать от имени фирмы. Соответственно договор с вами должен подписывать или jednatel, или лицо, уполномоченное доверенностью. Очень часто встречается ситуация, когда у фирмы два jednatele, и указано, что эти jednatele действуют совместно. Или это может быть АО, у него есть правление, и от имени общества действуют всегда два любых члена правления или председатель и любой член правления. Обязательно соблюдайте эти правила, иначе договор будет недействительным. Для тех фирм, которые обладают существенной недвижимостью, такой способ представления фирмы достаточно распространен, чтобы защитить интересы всех акционеров, чтобы, допустим, один jednatel не мог безраздельно распоряжаться этой собственностью. Поэтому на это нужно обращать особое внимание.
Следующий важный вопрос при заключении договора аренды – это сам текст договора. Но прежде чем его составлять, вы должны познакомиться с жильем, которое снимаете. Обязательно нужно посмотреть квартиру, подъезд, прилегающую территорию, что за соседи. Не верьте на слово, убедитесь лично, обеспечена ли квартира газом, электричеством, водой, потому что здесь могут быть разные системы. Встречаются, например, в Чехии дома, где нет системы отопления, это старые дома, и людям кажется, что там оно есть, но они невнимательно смотрят, и выясняется, что зимой нет системы отопления… Потом нужно обязательно обратить внимание на то, есть ли в квартире или доме счетчики по этим системам. Встречаются дома, где нет поквартирных счетчиков воды, и вот здесь вы рискуете оказаться заложником того, что, например, потребляете мало воды или вообще редко бываете и не потребляете ее. Но в таких домах вся потребленная вода разделяется по каким-то принципам между квартирами, и вы фактически будете платить за соседей. Рекомендуется такой аренды избегать.
Проверьте также, планируются ли в доме ремонтные работы, которые могут вам доставить неудобства. Обычно на подъездах вывешиваются объявления правления. Ну, например, предстоит замена лифта, а вы снимаете квартиру на последнем этаже. Обязательно обращайте на такие вещи внимание, перед тем как заключать договор. Это влияет не только на арендную плату, но и на то, сколько вы будете платить так называемых poplatky. То есть это платежи, которые, как правило, не входят в арендную плату, если речь идет о долгосрочном договоре. Они делятся на две части – общедомовые, которые вы должны будете гасить на содержание дома, и ресурсы, которые вы потребляете: вода, газ, электричество. Обязательно попросите у хозяев так называемый vyúčtování этих служб, то есть стоимость всех этих служб за предыдущий период, за год-два до вас. Потому что говорить вам могут одно, а на практике вы будете неприятно удивлены фактическими затратами, которые вам придется нести. Очень часто они зависят от количества проживающих, поэтому всегда интересуйтесь, сколько человек здесь жило, в каком режиме, и оценивайте, какие затраты в этой части вы понесете в перспективе.
Opmerkingen