Как лишиться недвижимости в Чехии (Часть 2)

Продолжаем освещать тему, как лишиться недвижимости в Чехии. С первой частью можно ознакомиться здесь.

Случай 2.

Группа инвесторов решила инвестировать в ресторанный бизнес в Чехии. Инвесторы проживали за пределами ЕС, но в Чехии давно жил их старый друг (будем для краткости далее его называть «пан ловкач»), который занимался ресторанным бизнесом и у него в аренде был один ресторан в Праге, и он давно предлагал своим друзьям объединить усилия и средства. В результате стороны пришли к соглашению, и новые инвесторы вошли в состав фирмы их товарища из Праги.

При этом единственным исполнительным директором (jednatelem) остался пан ловкач. Правда полномочия его были решением собрания участников ограничены – он не мог совершать сделки без одобрения общего собрания на сумму более 300 тысяч крон и ему было запрещено распоряжаться имуществом фирмы – продавать, сдавать в аренду, обременять и т.п.

После этого помещение, в котором располагался ресторан пана ловкача, было выкуплено в собственность этой фирмы, а заодно были куплены еще два помещения под два новых ресторана, которые еще предстояло оборудовать и запустить в эксплуатацию. Также предполагалось провести ребрединг и небольшую реконструкцию уже работавшего ресторана. Кстати, участники строили большие планы, поэтому все помещения были весьма внушительных размеров.

Все имущество, повторюсь, было оформлено на одну и ту же фирму. По соглашению сторон пан ловкач должен был инвестировать свои средства в оборудование новых ресторанов и реконструкцию уже работавшего, а также управлять всем бизнесом.

Ну а дальше происходило следующее. Естественно, что пан ловкач не собирался ничего инвестировать из своих средств. Он обратился в небанковскую кредитную организацию и под залог одного из новых помещений получил кредит на солидную сумму. Помещение же старого ресторана было заложена под кредит, полученный от некоего частного лица.

Инвесторы тем временем получали оптимистичные отчеты о том, как он ведет работы по оборудованию новых ресторанов и реконструирует старый и что как только все три заработают на полную мощность случится небывалый синергический эффект и проект станет прибыльным.

Здесь опять приходится констатировать, что инвесторы не занимались никаким особенным контролем, ведь бизнесом управлял их старый друг, да и в чешской бюрократии она ничего не понимали, а привлекать к проверке независимое компетентное лицо даже не собирались – друг мог обидеться, да и денег на это было жалко.

Через полгода фирма перестала платить по полученным кредитам. Действующий ресторан, в котором к реконструкции и не думали приступать, работал в убыток, а кредит в первые месяцы выплачивался из уже полученных денег. Кстати, в новых помещениях к оборудованию практически не приступали.

После двух месяцев предупреждений о необходимости погасить долги кредиторы потребовали вернуть оба кредита (в чешском праве это называется zesplatnění úvěru). И тут выяснилось, что хотя работы оборудованию новых и старых помещений практически не начинались, средств у фирмы нет. Плюс пан ловкач ухитрился наделать еще кучу долгов – по зарплате, по налогам, адвокатам, поставщикам и т.п. Тогда кредиторы подали заявление о банкротстве.

Начавшийся Ковид закрыл инвесторам дорогу в Чехию, а пан ловкач продолжал снабжать их недостоверной информацией о том, что все очень удачно, затрат на эксплуатацию ресторанов сейчас нет – как раз до окончания пандемии все рестораны дооборудуем и переоборудуем.

На суде по банкротству пан ловкач от имени фирмы полностью согласился с требованиями кредиторов, а также с тем, что фирма не в состоянии погасить долги. Проведенная оценка показала, что активов компании действительно недостаточно для погашения требований кредиторов. Суд объявил фирму банкротом с последующей ликвидацией.

Что было далее, вы можете себе представить по аналогии с первым описанным случаем – средств, полученных от продажи всех трех помещений, едва хватило на погашение всех долгов. Причем два помещения были в залоге и обеспечивали обязательства по кредитам, а одно из помещений пришлось продать, чтобы погасить остальные долги.

Инвесторы обо всем узнали только после окончания ограничений по Ковиду, когда один из них волею судеб приехал посмотреть на свои рестораны и обнаружил в них новых собственников.

Какие же ошибки совершили инвесторы?

1. Согласно чешскому законодательству ограничения в распорядительных функциях, наложенные собранием участников на исполнительного директора (jednatele), не имеют никакого значения для третьих лиц. Даже, если такие ограничения записаны в Торговом реестре.

Что это означает? Это означает, что jednatel технически может совершить от имени фирмы любую сделку, даже, если он на это не имеет права по внутренним документам фирмы. Такая сделка не может быть признана недействительной. Единственное, что в таком случае фирма может потребовать от jednatele возмещение ущерба. Но взыскать его зачастую невозможно.

2. Все активы инвесторов были оформлены на одно юридическое лицо и именно это лицо осуществляло и операционную деятельность и все это было доверено одному человеку. Недвижимость следовало бы приобрести на отдельную фирму, а операционную деятельность по эксплуатации ресторанов осуществлять от имени другой фирмы. В таком случае как минимум одно помещение, которое не было заложено, бы осталось непроданным.

3. Не были реализованы меры по защите активов. Необходимо было наложить обременения на недвижимость (желательно несколько разных обременений), установить не одного, а как минимум двух исполнительных директоров и определить, что все действия они совершают только вместе. Лицо, имевшее полномочия совершать сделки от имени фирмы, осуществляющей операционную деятельность, не должно было иметь право действовать от имени фирмы, которая владела недвижимостью.

3. Возможные убытки от деятельности руководства фирмы не были застрахованы (D&O pojištění (Directors and Officers Liability) страхователем в таком случае выступает сама фирма)).

И это только самые очевидные ошибки.

А куда же делись деньги, полученные в кредит фирмой под залог недвижимости, если фактически никакие работы не были проведены?

При детальном анализе деятельности фирмы, который провел управляющий банкротством, выяснилось, что пан ловкач эти средства фактически похитил – перевел на офшорные компании в качестве предоплаты за якобы за разные материалы и услуги, значительную сумму просто снял наличными. Также вызывает обоснованные сомнения в реальности сделка по кредиту с частным инвестором. В ней есть все признаки притворности, но пока сговор доказать не удалось и полиция дело также не возбуждает. Пан ловкач, естественно исчез, но официально его никто не ищет – как выше было написано уголовное дело пока не возбуждено.

Продолжение следует.